“是要很多钱，四五十亿左右吧。”
李牧轻描淡写的说出了一个让蔚澜以及王元朗三人都喷血的数额，随后用手指着下面的山谷，如指点江山一般，自信十足的说：“你看，我们会在这里模仿出一个完整的古代城镇，这里面会有城墙、有炮塔、有烽火台、有和长城一样的射击垛口，里面有县衙，有镖局，有钱庄，有染坊，有酒坊，有书院，有祠堂，有寺庙，有民居以及酒馆、客栈、商铺，再搞几个不同主题的展览馆、纪念馆或者博物馆，整个古城内清一色的古风建筑，把这条河流包裹其中，在水上面多动点脑筋，把它打造成北方的水镇，再搭一个水上舞台，找知名导演设计一套大型舞台剧；
不仅要把古城设计完善，还要把司马台长城也囊括到我们的景区里来，除此之外，紧挨着古城的，还要有现代化的星级酒店、各种不同主题的主题酒店、餐厅、购物中心、游客接待中心，规划中的京承高速公路就从你能看到的山谷最远端穿过，我们就把游客接待中心建在高速公路的高架桥下面，到时候游客下了高速就能到景区的停车场，玩一天也可以，玩三天也不会无聊，玩五天六天那样的，我们也不需要，我们就把它展成燕京周边一到三日游的最佳去处。
互联网有一种技术叫集群，这个概念拿到现实中的产业里也一样说得通，我们要做的，不只是一个旅游景点那么简单，而是要做一个旅游产品集群。”
蔚澜已经听傻了眼，国内的旅游地产现在只是刚刚有了一点点萌芽，而且就算是做旅游地产，她能想到的也只是在旅游景区做小规模投资，但没想到要像李牧这样，完全自造一个景区。
这里现在连一栋房子都没有，李牧却要在这里规划出占满整个山谷的人造古镇集群，这个脑洞开的实在是有些太大了。
王元朗三人也都大眼瞪小眼，感觉就好像童话故事里皇帝的新衣，饶是李牧再怎么描述，他们都找不到准确的感觉，但蔚澜沉下心来，仔细揣摩了李牧的话之后，眼前的景色就好像一下子活了起来。
看着下面整个景色优美的山谷，蔚澜脑海中已经开始逐渐构建起了李牧描绘的场景，城墙、县衙、镖局、古街、小巷、民居、市场……
此时的李牧，就像是神笔马良一样，将这一切都画在了蔚澜的脑子里，让她放眼望去，好像已经看到了一个大型的人造古城，繁华、精致、壮观、真实。
蔚澜惊诧了许久，才从想象中回过神来，看着李牧问道：“这样的话需要很多钱吧？动辄几十亿，万盈眼下可没有这么多资金来筹备这样的大项目，至少要等到明年我们的住宅地产项目逐渐交付才有可能，而且这样的地产项目投资大，回报周期长，其他股东未必会乐意。”
说着，蔚澜又怕李牧想自己出钱投这个项目，急忙又提醒道：“而且，牧野科技上次融资，你一共套现还没到二十亿人民币，投这么大的项目，会很累的。”
李牧微微一笑，没有正面回应她的话，而是笑着问道：“你说，这地方穷吗？”
蔚澜抿嘴道：“应该不富裕吧……”
李牧又问：“那你跳出地产的思维范畴，别把它想成一个地产项目，想成一个旅游项目，如果我要给当地政府落地一个五十亿的旅游项目，他们会是什么态度？”
“五十亿的旅游项目……”蔚澜眼前一亮：“我懂了！”
李牧哈哈一笑，说：“就知道以你的聪明，肯定是一点就透。”
蔚澜说：“如果是为当地建设一个大型旅游项目，本身项目在建的时候就能拉动地方经济展，提供不少就业岗位，而且项目建成后，还能继续提供就业岗位，以及旅游收入，这对地方政府来说，是大好事儿，所以我觉得如果这么搞的话，起码我们可以免去拿地成本。”
“对。”李牧说：“拿地成本大于一块钱现金，我都不会投这个项目，不是我抠门，而是那样不符合正常的商业逻辑，我来地方投资，而且是投资大型旅游项目，地方政府必然得把旅游资源从口袋里拿出来，我可以算作当地政府以地皮入股，给他们计算少部分股权。”
说着，李牧又道：“而且，如果我们现在上马这个项目，先跟当地政府谈合作的话，我们就能搭上一个顺风车。”
“什么顺风车？”
李牧说：“我跟湘南卫视合作搞了一档综艺节目，田园性质的，选址就在这附近，这正好是一个跟地方政府拉近关系的契机。”
蔚澜点了点头，说：“如果节目火了的话，也能提前给这一带的旅游资源预热，打响知名度。”
“对。”李牧笑道：“环环相扣就是最好的产业布局，用节目和旅游投资去打包跟当地政府谈合作，然后用节目为旅游项目做预热，这件事情就基本稳了，未来我会把更多的综艺节目资源，以及影视资源结合进来，进一步包装这个古城，让它闻名全国。”
蔚澜问：“我们自己一家跟当地政府合作吗？旅游产业我们没有接触过，真操盘这么大的项目，很多旅游环节的细节工作我们怕是应付不来。”
李牧笑道：“所以我们得找国有旅游集团合作，让他们出一部分钱、出经验和旅游资源，我们三方成立一个合资公司，然后共同出几亿元启动资金，剩下的找地方政府做贷款支持，把还贷周期拉长到十年二十年，不用我们自己出钱还贷，而是等古城建成、开始创收之后，用未来的一小部分利润去偿还这笔贷款。”
房地产就是这样一桩看起来很有万恶资本主义色彩的产业，五十亿投资的商业地产，地产商可能只出了一小半亿资金，然后陆陆续续贷款凑上了另外的一大半，项目建成开始创收，然后用利润来慢慢偿还贷款，最后的结果就是地产商只用了十几亿甚至更少的资金，就撬动了五十亿规模的大项目。
而银行借给他的钱里，有可能就有你存进银行的几万块钱存款，银行每年给你几百块钱的利息，用你的钱从开商那里赚上千块钱的利息，然后开商用你的钱，开出的地产项目导致房地产价格不断上涨，最后你自己却买不起属于自己的一砖一瓦，这就是资本游戏。
都说富同时也等于负，这句话如果用在地产商身上，真的是一点都不假，就比如万达，固定资产值七千多亿，债务五六千亿，但是只要控盘的大佬能够稳住局面，不让企业的财政问题过危险线，债务就根本不是什么问题，慢慢赚慢慢还就是。
总而言之，人家用的是自己的头脑，加上你存在银行里的钱，然后再来赚你口袋里的钱，只要稳住局面，就必然稳赢不亏。
像李牧构思的旅游项目，由于本身是一种地方产业投资，又能提升当地经济，改善当地财政收入结构，所以跟商业地产完全不是一码事，他不会在这里开任何用于销售的产权，所有古城项目全部以集群式旅游产业的模式运作，跟当地政府谈一个年限，年限一到，所有产业全部过渡给当地政府，自己不会带走一砖一瓦。
蔚澜想明白了李牧的构思，梳理清了地皮以及资金的解决方案，但还有一个问题是她所不能确定的，于是她问李牧：“做这样的大项目，风险其实还是挺大的吧？我们未来的营收能力很难预估。”
李牧微微一笑，说：“燕京快两千万人口了，人均收入在全国也比较靠前，私家车也越来越多，所以将来燕京城市人口的周边游一定是一个非常大的产业，那么在这么大的产业面前，有几个真正有竞争力的大旅游项目？无论是十渡，还是八达岭、雁栖湖、青龙峡以及秘云水库，这样的旅游景点都有一个特点，那就是小。
景区可能很大，但是旅游产业无法形成集群，什么叫集群？不是多了就叫集群，多，而且还都归一个集团管控、能够像集团军一样协同作战的，才叫集群，你看十渡周围的景点、酒店、餐饮、农家乐，哪个不是各自为战、互相竞争，他们怎么可能形成集群？唯独我们这种整体一盘棋式的大规模旅游产业，才能够形成集群，所以，一旦我们的集群搭建成功，我们就能够形成独一无二的竞争力，更何况我手里有强大的推广资源，想推一个旅游产品还是很容易的。
这样的一个项目，两到三年的建设周期，两到三年的试运营周期，试运营之后就能进入黄金期，收回实际投资可能也就是两三年的事情，剩下的两三年，一边赚钱，一边还贷，如果这个项目做起来了，我们就可以把这个项目当成一个品牌做全国范围内的输出，在国内建三五个高端的人造古城，甚至可以筹建大型影视以及旅游基地，这就是我们未来的旅游产业第一步。”
蔚澜仔细思忖半晌，李牧说的虽然很全面，在她看来还是有不小的风险，例如高速公路什么时候才能修通、国民经济是否能够支撑这样的高端周边旅游、国民的消费习惯是否能够从追逐知名景区，转换成追逐人造集群式旅游项目，这些还都是未知数。
不过，她对李牧有着绝对的信任，在她看来，虽然这个项目还有很多未知数，但只要李牧说它可以，它就一定可以！